¿Cuánto Pie Conviene Pagar al Comprar una Propiedad?
En Chile, la mayoría de los bancos exige actualmente un pie mínimo entre el 10% y el 20% del valor de la propiedad. Sin embargo, decidir cuánto pie pagar no solo depende de los requisitos bancarios, sino también de tu estrategia personal: si buscas maximizar la rentabilidad o minimizar el riesgo.
En este artículo te explicamos las dos miradas: la financiera, que prioriza la rentabilidad de la inversión, y la de seguridad personal, que busca reducir la deuda y los riesgos asociados al crédito hipotecario.
Punto de vista financiero: rentabilidad
Desde una perspectiva de inversión, conviene pagar el menor pie posible, porque así puedes controlar más propiedades con el mismo capital inicial.
Veamos un ejemplo: una persona tiene 600 UF disponibles para el pie y está evaluando comprar una propiedad de 2.000 UF.
Caso 1: Pie de 30%
| Parámetro | Valor |
|---|---|
| Valor propiedad | UF 2.000 |
| Pie | 30% (UF 600) |
| Crédito hipotecario | UF 1.400 |
| Tasa de interés | 4% anual |
| Plazo | 30 años |
| Dividendo mensual | UF 8,09 |
| Arriendo estimado | UF 10,00 |
| Flujo mensual neto | UF 3,37 |
| Flujo anual | UF 40,44 |
| Rentabilidad anual | 6,74% |
En este caso, la inversión genera un flujo positivo de UF 40,44 anuales con un rendimiento del 6,74%.
Caso 2: Pie de 10%
| Parámetro | Valor |
|---|---|
| Valor propiedad | UF 2.000 |
| Pie | 10% (UF 200) |
| Crédito hipotecario | UF 1.800 |
| Tasa de interés | 4% anual |
| Plazo | 30 años |
| Dividendo mensual | UF 9,54 |
| Arriendo estimado | UF 10,00 |
| Flujo mensual neto | UF 1,48 |
| Flujo anual | UF 17,76 |
| Rentabilidad anual | 8,88% |
Aunque el flujo mensual es menor, el rendimiento sobre el capital invertido es mayor (8,88% vs. 6,74%), porque el pie fue más bajo.
Caso 3: Diversificación con pie bajo
Si esa misma persona compra 3 propiedades iguales usando un pie del 10% en cada una (UF 200 x 3 = UF 600), los flujos serían:
| Concepto | Total (3 propiedades) |
|---|---|
| Arriendo total | UF 30,00 |
| Dividendo total | UF 25,56 |
| Flujo mensual neto | UF 4,44 |
| Flujo anual | UF 53,28 |
| Rentabilidad anual | 8,88% |
El resultado es un mayor flujo total (UF 53,28 vs. UF 40,44) y una mejor rentabilidad sobre el capital, aunque con más deuda y exposición al riesgo.
Punto de vista de seguridad: riesgo personal
Desde una perspectiva más conservadora, pagar un pie mayor reduce el riesgo financiero, ya que el dividendo mensual es más bajo y se pagan menos intereses.
El banco considera riesgoso un crédito si el dividendo supera el 25% de los ingresos del solicitante. Una regla práctica es que el ingreso mensual debe ser al menos 4 veces el valor del dividendo.
| Escenario | Dividendo mensual (UF) | Ingreso mínimo requerido (UF) |
|---|---|---|
| Pie 30% | 6,63 | 26,52 |
| Pie 10% | 8,52 | 34,08 |
El segundo caso exige un 28% más de ingreso para calificar al crédito, lo que lo hace más riesgoso tanto para el comprador como para el banco.
Riesgo desde el punto de vista del banco
En caso de incumplimiento, el banco debe recuperar su dinero vendiendo la propiedad. Si prestó menos (por ejemplo, UF 1.400 en vez de UF 1.800), le resulta más fácil recuperar el monto prestado.
- Pie 30%: crédito de UF 1.400, dividendo menor, menor riesgo.
- Pie 10%: crédito de UF 1.800, dividendo mayor, mayor riesgo.
Conclusión
Elegir cuánto pie pagar depende de tu objetivo:
- Si buscas maximizar la rentabilidad, conviene pagar el menor pie posible y usar tu capital para adquirir más propiedades.
- Si priorizas la seguridad y estabilidad financiera, es mejor pagar un pie más alto, reducir la deuda y el riesgo.
En Vivimos.cl ayudamos a nuestros clientes a encontrar el equilibrio adecuado entre rentabilidad y seguridad, según sus metas financieras y posibilidades de crédito.
